ปัญหาเพื่อนบ้านสร้างรั้วล้ำเข้ามา หรือมีคนมาปลูกบ้านในที่ดินของเราโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นปัญหาคลาสสิกที่สร้างความปวดหัวให้เจ้าของที่ดินไม่น้อย หลายคนอยากจะเข้าไปรื้อถอนเองทันที แต่ทราบไหมครับว่าการทำแบบนั้นอาจทำให้ “เจ้าของที่ดิน” กลายเป็น “ผู้ต้องหา” เสียเอง
นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้เพื่อรักษาสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายครับ
1. บุกรุก (คดีอาญา): เมื่อความสงบถูกรบกวน
การที่บุคคลอื่นเข้ามาในที่ดินของคุณโดยไม่มีเหตุอันสมควร หรือไม่ยอมออกไปเมื่อคุณไล่ ถือเป็นความผิดฐาน “บุกรุก”
- โทษ: มีทั้งจำคุกและปรับ
- อายุความ: หากเป็นความผิดฐานบุกรุกธรรมดา (ไม่ใช่เหตุฉกรรจ์) จะเป็นความผิดอันยอมความได้ ต้องแจ้งความร้องทุกข์ภายใน 3 เดือน นับแต่รู้เรื่องและรู้ตัวผู้กระทำผิด
- ข้อควรระวัง: อย่าปล่อยไว้นานจนเกินอายุความ เพราะจะสูญเสียสิทธิ์ในการดำเนินคดีอาญาเพื่อกดดันคู่กรณี
2. การรื้อถอน (คดีแพ่ง): ทางออกของการขับไล่
หากมีการปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างล้ำเข้ามา เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ฟ้องขอให้ศาลสั่งให้จำเลย “รื้อถอน” สิ่งปลูกสร้างนั้นออกไป และทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิม
- สร้างโดยสุจริต: (เช่น วัดเขตผิดทั้งคู่) กฎหมายอาจให้เจ้าของเงินสร้างเป็นเจ้าของโรงเรือน แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดิน หรือเจ้าของที่ดินอาจต้องชดใช้ค่าสร้างเพิ่มขึ้น
- สร้างโดยไม่สุจริต: (เช่น รู้อยู่แล้วว่าที่คนอื่นแต่ยังสร้าง) เจ้าของที่ดินสามารถเรียกให้รื้อถอนได้ทันที โดยผู้สร้างต้องเป็นคนออกค่าใช้จ่ายเองทั้งหมด
3. ห้ามรื้อเองเด็ดขาด! “ศาลเตี้ย” มีราคาที่ต้องจ่าย
แม้จะเป็นที่ดินของคุณ และมีโฉนดชัดเจน แต่กฎหมายห้ามไม่ให้เจ้าของที่ดินเข้าไปรื้อถอนบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างของคนอื่นด้วยพละการ
- หากคุณไปรื้อเอง คุณอาจโดนฟ้องข้อหา “ทำให้เสียทรัพย์” หรือถ้าเข้าไปในบ้านเขาเพื่อรื้อ คุณอาจโดนข้อหา “บุกรุก” เสียเอง
- วิธีที่ถูก: ต้องให้ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุด และให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นผู้ดำเนินการรื้อถอนตามกฎหมาย
4. ระวัง “การครอบครองปรปักษ์”
สิ่งสำคัญที่สุดคือ “อย่าปล่อยนิ่งเฉย” หากมีคนมาบุกรุกแล้วคุณไม่ทำอะไรเลยเกิน 10 ปี (สำหรับที่ดินมีโฉนด) ผู้บุกรุกอาจใช้สิทธิ์ทางกฎหมายฟ้องร้องเพื่อขอเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้นด้วยการ ครอบครองปรปักษ์ ได้
ขั้นตอนแนะนำเมื่อเจอการบุกรุก
- เจรจา: พูดคุยและแจ้งให้ย้ายออก พร้อมทำบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร
- ส่งโนติส (Notice): ให้ทนายความออกจดหมายคำเตือนอย่างเป็นทางการเพื่อเป็นหลักฐาน
- แจ้งความ: หากเจรจาไม่เป็นผล เพื่อดำเนินคดีอาญาฐานบุกรุก
- ฟ้องแพ่ง: ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย (ค่าขาดประโยชน์จากการใช้ที่ดิน) รวมถึงขอให้รื้อถอน
คำแนะนำจากทนาย: การจัดการเรื่องที่ดินต้องใช้ความละเอียดของพยานหลักฐาน เช่น แผนที่รังวัดและรูปถ่ายที่ชัดเจน หากเริ่มมีปัญหากระทบกระทั่งเรื่องแนวเขตที่ดิน ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทันทีเพื่อป้องกันความเสียหายในระยะยาว