การซื้อที่ดินเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูงสุด เพราะ “โฉนด” ที่เราเห็นอาจมีความลับซ่อนอยู่ บทความนี้จะช่วยให้คุณตรวจสอบเอกสารที่ดินเบื้องต้นได้ด้วยตัวเองก่อนตัดสินใจวางเงินมัดจำครับ
ซื้อที่ดินอย่ารีบโอน! 5 วิธีตรวจเอกสารที่ดินให้ชัวร์ก่อนซื้อจริง
นอกจากทำเลที่ถูกใจแล้ว สิ่งสำคัญที่สุดคือ “เอกสารสิทธิ์” เพราะถ้าตรวจไม่ดี คุณอาจได้ที่ดินที่ทับซ้อนเขตป่าไม้ ที่ดินตาบอด หรือที่ดินที่ติดคำสั่งห้ามโอนมาโดยไม่รู้ตัว นี่คือขั้นตอนการตรวจสอบที่ถูกต้องครับ
1. ตรวจสอบ “ประเภทโฉนด” (สัญลักษณ์ครุฑ)
ไม่ใช่ที่ดินทุกที่มีกรรมสิทธิ์ให้ซื้อขายได้เสมอไป ให้สังเกตสีของตราครุฑบนหัวโฉนดเป็นหลัก:
- ครุฑแดง (น.ส. 4): คือโฉนดที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เต็มตัว สามารถซื้อขาย โอน และจำนองได้ (มั่นใจที่สุด)
- ครุฑเขียว (น.ส. 3 ก.): เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีการรังวัดภาพถ่ายทางอากาศ ซื้อขายได้ แต่สถานะต่ำกว่าโฉนด
- ครุฑดำ (น.ส. 3 / น.ส. 3 ข.): เป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ ความแน่นอนของแนวเขตมีน้อยกว่า
2. เช็ก “สารบัญจดทะเบียน” (ด้านหลังโฉนด)
ด้านหลังโฉนดคือ “ประวัติศาสตร์” ของที่ดินแปลงนั้น คุณต้องตรวจสอบว่า:
- ผู้ขายมีชื่อเป็น เจ้าของคนสุดท้าย จริงหรือไม่?
- ที่ดินติด จำนอง กับธนาคาร หรือมีการ อายัด โดยศาลหรือไม่?
- มีการจดทะเบียน ภาระจำยอม (เช่น ยอมให้คนอื่นเดินผ่านที่ดินเรา) ซึ่งจะทำให้เราเสียประโยชน์ในอนาคตหรือไม่?
3. ตรวจสอบเลขที่ดินและรูปแปลงผ่านระบบออนไลน์
ปัจจุบันคุณสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ผ่านแอปพลิเคชัน “LandsMaps” ของกรมที่ดิน หรือทางเว็บไซต์ โดยนำเลขโฉนดไปกรอกเพื่อดูว่า:
- ตำแหน่งที่ดินตรงกับที่คนขายพาไปดูหรือไม่?
- รูปแปลงที่ดินมีลักษณะอย่างไร?
- พื้นที่ใกล้เคียงเป็นอะไร มีทางเข้า-ออกที่เป็นทางสาธารณะจริงไหม?
4. ไปตรวจสอบ “ฉบับหลวง” ที่สำนักงานที่ดิน
โฉนดในมือผู้ขายอาจเป็นของเก่าหรือมีการปลอมแปลง วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือการ ขอตรวจสารบบที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อเทียบโฉนดฉบับในมือผู้ขายกับ “ฉบับหลวง” (ที่เจ้าหน้าที่เก็บไว้) ว่าข้อมูลตรงกัน 100% หรือไม่
5. ตรวจสอบ “แนวเขต” และ “ผู้ครอบครอง”
ก่อนซื้อควรลงพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบ:
- มีใครมาตั้งเพิงพัก หรือมาทำประโยชน์ในที่ดินนั้นอยู่ก่อนหรือไม่? เพราะอาจเสี่ยงปัญหาการครอบครองปรปักษ์
- สอบถามเพื่อนบ้านข้างเคียงว่าที่ดินแปลงนี้เคยมีข้อพิพาทเรื่องแนวเขตกันมาก่อนหรือไม่
💡 คำแนะนำจากทนายความ
ในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนว่า “ผู้ขายต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์” เพื่อให้ทราบพื้นที่ที่แน่นอนและป้องกันปัญหาหลักหมุดหายครับ