การซื้อที่ดินเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่ใช้เงินจำนวนมาก และมักเป็นเป้าหมายของกลุ่มมิจฉาชีพที่อาศัยช่องว่างทางกฎหมายและความประมาทของผู้ซื้อในการแสวงหาผลประโยชน์ เพื่อไม่ให้ “เงินก้อนโต” ของคุณต้องกลายเป็น “คดีความ” นี่คือขั้นตอนการตรวจสอบที่สำนักงานกฎหมายแนะนำครับ
1. ตรวจสอบโฉนด “ฉบับจริง” เท่านั้น
ห้ามตัดสินใจซื้อเพียงเพราะเห็นรูปถ่ายโฉนดหรือสำเนาโฉนดที่ผู้ขายส่งให้ทางไลน์
- ด้านหน้า: ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ล่าสุดคือใคร มีการปลอมแปลงแก้ไขชื่อหรือไม่
- ด้านหลัง: ดูรายการจดทะเบียนล่าสุดว่าที่ดินติดจำนอง ติดอายัด หรือเป็นโฉนดที่ห้ามโอนภายในกี่ปี (โฉนดหลังแดง) หรือไม่
- คำแนะนำ: ควรขอสำเนาโฉนดไปตรวจสอบที่กรมที่ดิน เพื่อขอ “ระวางรูปถ่ายทางอากาศ” ดูว่าตำแหน่งที่ดินตรงกับที่ผู้ขายพาไปดูหรือไม่
2. ตรวจสอบสภาพที่ดินจริง (Physical Check)
อย่าซื้อที่ดินที่ดูแค่ในกระดาษหรือพิกัด GPS คุณควรลงพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบสิ่งเหล่านี้:
- ทางเข้า-ออก: ที่ดินมีทางสาธารณะเข้าถึงหรือไม่ หรือเป็น “ที่ดินตาบอด” ที่ไม่มีทางเข้าออก
- การครอบครอง: มีใครมาตั้งเพิงพักอาศัย หรือมีร่องรอยการทำกินของผู้อื่นหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาเรื่อง “การครอบครองปรปักษ์” ในอนาคต
- แนวเขต: สังเกตหลักหมุดว่าอยู่ครบและตรงตามโฉนดหรือไม่
3. ตรวจสอบ “ผังสี” และข้อกำหนดการใช้ประโยชน์
ที่ดินสวยไม่ได้แปลว่าสร้างอะไรก็ได้ คุณต้องตรวจสอบกับหน่วยงานราชการ (เช่น ผังเมือง หรือ อบต.) ว่าที่ดินนั้นอยู่ในผังสีอะไร
- บางพื้นที่ห้ามสร้างโรงงาน
- บางพื้นที่ห้ามสร้างอาคารสูง
- บางพื้นที่อยู่ในเขตแนวเวนคืนเพื่อทำถนนหรือรถไฟฟ้า
4. สัญญาจะซื้อจะขายต้องรัดกุม
สัญญาคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด ควรระบุรายละเอียดให้ชัดเจน เช่น:
- ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้ และอากรแสตมป์ (ปกติมักแบ่งคนละครึ่ง หรือตามตกลง)
- ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์
- กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญาหรือโอนไม่ได้ จะต้องคืนเงินมัดจำพร้อมค่าปรับอย่างไร
5. ทำธุรกรรม ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น
กฎหมายกำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะ
- ห้าม: จ่ายเงินค่าที่ดินทั้งหมดเพียงเพราะทำสัญญากันเองที่บ้าน
- ควร: จ่ายเงินมัดจำเพียงบางส่วน และไปชำระส่วนที่เหลือต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมรับโฉนดฉบับจริงมาไว้ในมือ
💡 ข้อคิดจากนักกฎหมาย
ก่อนวางเงินมัดจำ หากไม่แน่ใจในสถานะของที่ดิน หรือพบความผิดปกติในเอกสาร การสละเวลาปรึกษาทนายความเพื่อช่วยตรวจสอบ (Due Diligence) จะช่วยประหยัดเงินและลดความเสี่ยงที่อาจตามมาภายหลังได้มหาศาลครับ